揭開買房的秘密

看新建案,其實是 Esther 跟我最近的興趣,有意思吧。為什麼呢?因為如我等一般消費者,總是在整個食物鏈的最底端 (應該沒有人會真的誤認為我們是最上端吧?資本主義就像政治學,別真以為有選票就是高貴的主人),為了讓我們掏錢、中計、過度消費,建商總會為我們打造出一個個的「夢」。「夢」裡有海灣 (其實離海岸還有百來公尺,中間還有違建鐵皮屋)、有溫泉 (加熱過的自來水)、有千米鋼骨 (不知道地球要花幾億年才能消化掉這些莫名蓋在水岸的工業廢物),有大廳跟美人 (看廣告認真,你就輸了)。不過既然都是「夢」,乾脆將計就計享受一下吧。

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「啊,實在很想住在這麼漂亮的房子裡啊!」如果你這樣想,那麼建商已經成功一半了

最近為了老弟即將完婚,抱得美人歸,我們頗為認真地幫他找了一陣房子 (Michael,你看的等級比較高啦)。中古屋、頂樓 RC 加蓋、什麼捷運旁小豪宅 (鬼扯),幾乎設想中地點旁的所有房子都問了。Esther 的電話裡更是塞滿了房仲發過來的簡訊 (多謝啦),搞得好像我們是什麼大戶一般。在一兩個月的廝殺過後,我們累積了一些經驗,就當成是我們練功的心得吧。

要有想法

出門前,先要有幾個基本想法。首先,不要把房子當房子。很多人認為什麼「最後一席」、「僅此一戶」,所以搶著下手,貴貴的買。其實不用當這種冤大頭。在房屋交易的所有市場裡面,真正自住的僅是一半人,另一半則是將房屋當成高價資產買賣的人。在這些人眼中,房屋不過是更高價的黃金 (所以他們操作資產的工具也會有黃金、期貨等)。市場好,黃金飆到 1 千塊美元,賣!市場不好,黃金跌到 900 塊美元,也賣!「能否買到房子」這句話,應該修正成「能否在市場行情下,買到最划算的房子」。你放心,永遠不會沒房子買的。

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「快喔快喔,只剩兩間!」板橋 20 來坪的房子,開價 1 千多萬,還賣到缺貨。真的假的…

其次,房價是相對而非絕對的。同一個區域裡如果賣屋的人少,那麼仲介老是「惜售」、「屋主很硬」等講個不停。但是如果多出現幾戶賣家,那麼價格馬上變軟。我想其中幅度甚至多達一成。所以,如果想挑房子,就要花時間跟它磨。

了解交易對象

中古屋的房仲和新屋的代銷業者,我認為是兩大房價毒瘤。房仲業者的公式 (先說沒規模的),是屋主決定好底價,上抬部份房仲業者全拿;接案的拿差價 50%,公司抽 50%。接案的還要拿出一筆錢來分給整個辦公室的人。抬高房價,大家都有錢賺。有規模的房仲價格則是天價,我知道的實際案例是可以在相同地區,用低於一成以上的價格買到相似條件的房子。沒辦法,開店、弄網路給你看、要上市上櫃總是要點費用的。他們的專業都是你出的錢,所以我很怕他們又搞出什麼新服務,因為表示房價會抬得更高。仲介是一門千古的行業了,能靠雙方的佣金搞到上市上櫃,你就知道現在買屋成本中他們拿了多少。

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救命,原來中古屋開到 37 萬,難怪新建案敢開高。你看的不是南港區,不是松山區,實實在在就是板橋市南雅南路,開一坪 37 萬。猛吧

新屋的代銷業者,花樣就更多了。幾年前我路過淡水登輝大道,帶了小孩到建案旁參觀 (其實是小朋友想借廁所)。東看西看,也是拿了一堆資料。沒想到半年一年之後,路過時發現整個建案換名字了,連建築師跟文宣都改了,說是什麼日本設計大師的心血。我的天!如果跟著第一次拿到的廣告考慮、下單了,那麼我豈非變成笨蛋、孤兒?

代銷業者只是代銷,並非真正的建商。樣品屋展示、建案說明、甚至是建案規劃,只怕都有膨風的可能。同樣一批代銷業者,在一批建案只會待 2-3 個月,之後就到下一個地方去吹噓另一批房子了。購屋後若有爭議,還真找不到對口的人可以諮詢。汽車、人壽賣得都是人面、是長長久久的關係,但是要用幾十年的房子,卻只得跟經手 2-3 個月的人買,往後的連結就不復存在 (指望建商對素未謀面的消費者負責嗎?多想想「預防勝於治療」吧)。我不會信賴這樣的關係。所以,面對這些人還是儘可能小心吧。

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代銷業者的東西又多又美,現場還有燈光效果跟奉茶,不上勾很難啦。不過,話說回來,他們的專業可是行銷,不是蓋房子

鎖定標的

再來,電視上訪談節目來賓說的很好:「空房子分成空屋和餘屋;空房子是有實際價值的空屋,大家要搶著買;餘屋就是多出來的房子,在天邊海角,想不開了才會要。」所以,千萬讓自己擠身到現在有價值、日後會有人承接的地區吧,別去買天邊海角的東西。Esther 跟我去看過汐止的「x 風小城」,因為廣播說「很便宜」。我們從台北出發開車到汐止,進大同路,走了一段、二段、三段,經過平交道、貨櫃廠、荒草堆,竟然在風塵僕僕的公路上還看到要往前 1 公里。最後有沒有進去?沒有。單是走到建案就已經是活受罪了。在這種地方蓋房子,除了擺明要破壞自然環境之外,我沒發現有任何用意。

例子太多了。收音機裡說著「來買 X 納哥」,背景還有捷運嗶嗶嗶的關門聲,但是實際上建案大門離捷運還有那麼一大截。幾百公尺的距離間還要閃車、過街、等紅綠燈。姐妹們買了試試看,保證回家會累癱。

前一兩週,我們到了板橋參觀「X 陽加州」。我們看著面寬 303 米的建案發呆,因為沒有縱深,就只如刀鋒般的一層,未來就要矗立在溪旁。代銷小姐還說「住在這房子裡,就如同置身美國加州一樣…」。我們跟著小姐做了半個小時美國夢,在構築出來的夢想世界中逛啊逛。起身離開大門之後,就再也沒有想回去過。

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303 米的 B1 (為什麼是 B1?我也不知道,去問代銷業者吧),連 24mm 都拍不進來的面寬,真的蓋好後不知道是怎樣的場景

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這是 1F 的平面圖。看起來綠意十足,悠閒明亮。但是泳池在最左側,閱讀室和休息區則是在 300 米外的最右側…

大家都知道「行銷」(marketing) 的重要性,在台北拿鞋從窗口丟出去,只怕下面就會砸到幾個搞行銷的人。那麼,買房子的時候,就用撥洋蔥的態度,一層一層「反行銷」(anti-marketing,我的天,我竟然也發明出一個 “anti” 開頭的字眼) 回去吧。

實際看屋

出門後,要小心的就是買屋陷阱了。其實陷阱多得不像話。如果買新屋,那麼要小心代銷業者的所有話術,要在心中記得她/他說的每一句話,然後都問「反向的那一句話」。例如我們去看 X 陽的建案,代銷小姐說了「我們面寬 303 米,這是絕無僅有的規劃」,那麼要小心「其實這不是市中心的什麼肥地,只不過是河川旁的瘦肉罷了。房子擺中間,公共建設擺兩旁,那麼要享受庭院/休息室等公共設施,請先走個 300 米」。代銷小姐說「A/B/C 棟保留給 xx 學校使用,我們不清楚學校日後的用途」,我們走了一圈後打聽到「學校持有的保留棟,會打個 7-9 折賣給學校員工」。哇!你才剛要買屋,就知道隔壁有人買 7 折,你買豈非當了冤大頭。若真是想要這房子,先找個學校老師談談吧。

新屋還有陷阱。無論樣品屋看起來多氣派,別指望成屋會跟它長一個樣。看看樣品屋的隔間牆厚度 (應該是木板) 吧,成屋不會是這種厚度 (會再吃掉一些空間)。看看樣品屋的陽台吧,現在小橋流水,實際交屋時可會變成有夕曬的烤爐喔。注意地板跟天花板的材質與高度,也要注意新屋的採光。樣品屋內總是燈火通明、打亮每一個角落,蓋好後如果還是這樣打,只怕接到電費帳單會手軟。此外,注意空調的空間。樣品屋內從來看不到冷氣、主機或是分離式管線。這些寶貝放進來,我想實際空間還會再小點。還有,印象中,我記得看過樣品屋內家具的尺寸「比較小」的情形。你以為擺放之後夠寬闊,其實或許另有玄機。

都看滿意了之後,問問代銷業者以後怎麼管理吧。「嗯我們建商都代管一年,一年以後讓住戶自治管理。」「我們是配合物業管理公司管理的,以後讓住戶決定。」這邊也會有問題。住戶品質是難以管理的一環。管理費太貴,住戶意見就會分歧。先問好目前配合的物業管理公司和每月每坪管理費用吧,太高要小心,太低遇不到。

中古屋的陷阱就更多了。坊間書籍多得不像話,要買屋的人自己翻翻吧。我們的心得是注意「坪數」、「價格」、「公設比」之間的關係。中古屋想要撐價格,就是要設法加大「使用坪數」。千萬要問清楚房仲業者坪數是否實在,是否包含車位、頂樓加蓋等虛假的內容,也要注意公設比。買屋時就考慮好賣屋時的條件,才會是市場內有經驗的老手。

此外,無論是什麼屋,都還是眼見為憑。別只是開車繞繞,真的停車下來走一圈,到處看看,在旁邊小吃店吃點東西吧。把自己當成當地人,體認一下生活的品質、速度、氛圍,看看你是否喜歡。人總是愛「成掛」的,有人就愛東區味,有人就愛天母味,有人愛文山區的文教氣息,有人更愛板橋/中和熱鬧方便的氣味。實際走走吧。

議價下手

最後,才是議價買屋的階段。買屋時其實你並不孤單,除了談判技巧之外,多做點功課也能幫你省下許多口舌。代銷業者兩個月換賣一批房子,每天要介紹幾十組客人,你認為你價格談得過她們嗎?房仲業者整天騎著小綿羊大街小巷穿梭,你認為你殺價殺得了他們嗎?

Esther 跟我的心得,是讓這些中間的仲介者變成你的人。設定條件、明確排除掉任何你不喜歡的因素 (坪數、不要夕曬、不要或就要頂加、不要裝璜等),能為你們雙方省點時間。驅使他們尋找你喜歡的條件 (當然包含房價),然後自己也到現場做點功課。多走路、多問幾家,問問管理員,多少可以打聽到當地的行情。必要時,不要客氣直接戳破房仲,告訴他們你知道的最低價格 (當然不是騙)。用實在一點的口吻詢問合理的價格,來回幾次之後,房仲就會將你當成「知道行情的人」。買不買是一回事,不被當成肥羊宰又是另一回事。價格一事,單在我心。急,你就放軟點;不急,你就再看、再等,跟屋主/仲介磨耐性。我們不指望買到破盤價,但是不要變成被人竊笑的潘仔。

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沒有永遠的朋友,也沒有永遠的敵人。想辦法讓房仲變成你的人,一起向屋主砍砍砍~

拉拉雜雜寫了一堆,大家就當成我在吐苦水吧。這年頭,找個房子也會找到一肚子火。老弟,你看我跟你大嫂多麼認真,感謝我們吧。

2 thoughts on “揭開買房的秘密

  1. 您好!無意間瀏覽到您的網站, 很喜歡你生活化寫實的風格. 對於正在看屋的我,這篇文章我很認同. 的確房仲業者為了生意, 什麼都可以天花亂墜的講, 就是要你掏出銀子來. 最近看了不下N間的房子, 我很在意一進門的光線舒適感.很奇怪有些建商不知道是怎麼設計的, 有的根本就不符合居住者的使用便利性, 竟然還是蓋.不曉得您對林口房子有無了解, 因為我們在看林口的房子, 只是最近這裡的房子跟半年前忽然大漲許多. 所以一直在猶豫該不該買… 我們是想自住, 在目前捷運尚未通車前會有一段交通過渡期, 是否該等到捷運蓋好再看房呢?只是想問問您的意見參考. 不好意思打繳您了. 謝謝!

  2. 林口嗎?請問您的工作區域在哪邊?就在當地嗎?林口我們有很長的一段時間沒有去看過,因為就過去來看它不算是連結各區的一個中心點,而是比較偏向邊陲地帶,但是等待好交通連結到市中心。捷運這件事情,我的看法是這樣的。實際坐一趟,就會知道雖然有捷運,但是尾端跟支線真的還是蠻累人的。例如從台北坐到新北投支線,或是坐到南勢角,都可以去體會看看「捷運」到底捷不捷,值不值被建商「上漲的幅度」。

    要自住的房子,我個人強烈建議蓋好再看房,因為會看出一大堆問題。實際交通時間、學校、生活機能、左鄰右舍、建商是否有永續經營等。當然那只是我個人的想法,自住先求保障,沒差那幾十萬。就吸引的效果來說,我覺得現在推案預售一大堆房子,人卻沒那麼多。理論上人口會被吸到北大特區、新莊或新店。人數多一點的都市,基礎設施跟交通都會比較好點,住久了以後也比較有文化。新店有碧潭、北大有學校、新莊.. 有工廠 (以後會說副都心),林口… 有長庚。

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